尽管去年底金融部门“三箭齐发”助力房企融资，但今年上半年房地产行业融资情况未得到明显改善，房企仍面临较大偿债压力。

中指研究院数据显示，2023年上半年，房地产企业非银融资总额约4041.7 亿元，同比下降16.2%。其中信用债同比下降7.0%，海外债下降34.6%，信托下降69.6%。

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对于融资规模下降的原因，中指研究院企业研究总监刘水在接受记者采访时表示，一方面是房地产销售没有出现持续性回升，特别是近两个月销售疲软表现明显，金融机构对行业仍然较为谨慎，对行业预期没有发生实质性改善，投资意愿较低。

“其次是上半年仍然有房企发生债务违约，并且有多家房企退市，房企风险仍在蔓延和深化，对金融机构的信心也持续造成冲击。第三个原因是三支箭支持房企融资，受益的企业范围有限。”刘水告诉记者。

不过，近期“三支箭”政策推进速度开始加快， 不仅房企“第三支箭”股权融资进程提速，同时政策再度指引“第二支箭”进一步发力。

“近期房企定增集中获批，同时高层在多次工作部署中将‘做好防范化解房地产等重点领域风险防控’作为重要要求，意味着金融支持力度将保持持续且高效的姿态，尤其是对改善民营房企资产负债表的支持较为突出。”诸葛找房分析师称。

民营房企境内发债规模同比降约60%

2022年底房地产行业融资政策曾迎来转折点，当时金融部门三箭齐发，从信贷、债券、股权三方面全面支持房企融资，一定程度改善了房地产企业的资金面。

在政策影响下，2023年一季度房地产市场活跃度逐渐上升，房企融资端也随之打开，房企发债规模逐渐上涨，2023年3月房企境内发债规模创2022年以来月度新高。中指院数据显示，3月房地产企业非银融资总额为917.9亿元，环比增加109.0%。

随后一季度过去，房地产市场复苏力度减弱，房企融资端也出现一定回落态势，进入5、6月，房企再度陷入融资困局。

中指研究院监测，2023年5月房地产企业非银融资总额为529.8 亿元，同比下降24.4%，环比下降27.2%。6月房企融资规模环比虽然有所回升，但是仍然处于近年来较低水平，6月房企融资总量为895.5亿元。

“当前整体行业面融资仍未全面回暖，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。”上述诸葛找房分析师表示。

诸葛找房数据显示，2023上半年国央企境内发债规模同比下降6.5%，环比下降3.9%，处于正常波动区间；而民营房企发债落地仍然面临不小的压力，同环比均下降60%左右。

“从年内月度融资规模变化走势来看，国央企发债增速总是先于民企呈现回升态势，且在下行周期内，民营房企发债下探也更深。”上述诸葛找房分析师表示。

值得关注的是，三季度房企将迎来偿债高峰，但目前新发规模无法覆盖到期余额。

据中指院统计，今年7月、9月房企到期债券余额均超900亿元，为偿债高峰。而2023年1-6月信用债、海外债的发行到期债务比分别为73.6%、6.1%，总发行债务比为49.2%。

受访专家认为，在此情况下，2023年下半年房地产行业有望延续融资宽松的环境。

“三支箭”有望加速推进

自“信贷、债券、股权”三支箭政策集中推出后，2023年一季度地产融资进度有所放缓，但近期推进速度再次加快，融资端展现出良好政策连贯性和及时性。

2023年6月29日，中国银行间市场交易商协会发布《关于进一步提升债务融资工具融资服务质效有关事项的通知》，进一步提升民营企业发债便利，用好“第二支箭”， 将储架式注册发行拓展至债务融资工具各类品种。

可以看出，自去年快速落地、节奏放缓后，房企融资“第二支箭” 推进再次进入加速阶段。

“虽然房企发债环境有所改善，但民企债券融资仍处历史地位，提升空间仍较大。本次银行间市场交易商协会提出提高民企发债便利，或为第二支箭再度注入活力。”天风证券分析师刘树清表示。

而“第三支箭”近期也开始加速落地，6月至今房企股权融资进展进一步加快。

自去年11月底“第三支箭”政策颁布后，共有37家上市涉房企业发布定增事宜。但直到近期，才有6家A股房企陆续公告定增事项获得交易所审核通过，涉及融资额超400亿。

上述6家房企分别为招商蛇口、保利发展、中交房地产、福星股份、大名城、陆家嘴等，募资用途多用于保交楼、保民生项目，补充流动资金，偿还债务，资产收并购等。

除此之外，华发股份、天地源、万科A、中交地产也在积极推进定增事项。

“随着股权融资支持力度的加大，未来更多优质房企有望通过定增获得融资支持。”刘水称。

“融资端改善后，将在一定程度上减轻房企债务压力，预计下半年房企违约现象或将会进一步减少。”上述诸葛找房分析师表示。